nieuws

Woningverkopers zonder energielabel ontlopen boetes

Sector

Wie zijn of haar woning van de hand wil doen, is sinds 2015 verplicht om er een goedgekeurd energielabel bij te leveren. Het idee hierachter is dat woningeigenaren worden gestimuleerd om duurzame maatregelen te treffen, zoals extra isolatie en het plaatsen van PV-panelen en een warmtepomp. Kopers kunnen het energielabel immers meewegen bij hun aankoopbeslissing, of het gebruiken in prijsonderhandelingen.

Woningverkopers zonder energielabel ontlopen boetes

Als woningbezitters op het moment van verkoop niet over een definitief goedgekeurd label beschikken, levert dat een boete op van 405 euro. Althans, tot voor kort. In een Hoger Beroepszaak die onlangs speelde heeft de rechter bepaald dat de labelverplichting juridisch onhoudbaar is.

Last onder dwangsom

Die ‘onhoudbaarheid’ lijkt het gevolg van een weeffout in de regeling. De boete heeft in eerste instantie de vorm van een zogenaamde ‘herstelsanctie’, in juridische termen ‘last onder dwangsom’. Wie zijn huis verkoopt zonder label krijgt een soort waarschuwing: als binnen een bepaalde termijn alsnog een energielabel wordt geregistreerd, is de boete van de baan. Sinds 2015 heeft de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT), die controles uitvoert op naleving van de labelplicht, op die manier ruim 59.000 woningverkopers gewaarschuwd omdat ze hun huis wilden verkopen zonder label. Een groot aantal daarvan wist die situatie te herstellen en een boete te voorkomen, maar bij 2.600 verkopers viel de boete alsnog op de mat.

Alleen uitvoerbaar door de eigenaar

Eerder dit jaar spande een van de 2.600 beboete verkopers een rechtszaak aan, die werd gevolgd met een Hoger Beroep. Onlangs stelde de Raad van State (de ‘Hoger Beroep-rechter’ in het bestuursrecht) in die zaak dat een last onder dwangsom uitvoerbaar moet zijn, en dat dit bij de labelregeling niet altijd het geval is. De onderliggende casus was daar een voorbeeld van, want “ten tijde van het opleggen van de last was [appellant] geen eigenaar meer van de woning”. Met andere woorden: het energielabel moet door de woningeigenaar worden aangevraagd, en na het passeren van de verkoopakte is de verkopende partij geen eigenaar meer. In zulke gevallen kan hij of zij het label niet meer aanvragen, waardoor een last onder dwangsom onuitvoerbaar is en er hoe dan ook een boete wordt opgelegd.
In reactie op de uitspraak van de Raad van State stelt minister Kajsa Ollongren van Binnenlandse Zaken te onderzoeken hoe de overheid hier nu mee om moet gaan. Ze wil daarbij bekijken of er niet een ‘gewone’ boete moet worden opgelegd bij het niet naleven van de labelplicht, in plaats van een herstelsanctie of  ‘last onder dwangsom’. Tot hier meer duidelijkheid over is en er een nieuw besluit valt, zal het ILT geen nieuwe boetes uitdelen.

Geen controle bij afgifte

Overigens worden al jarenlang vraagtekens bij de energielabelplicht gezet, maar dan om andere redenen: er is geen enkele inhoudelijke controle op dat label. De woningbezitter moet zelf (al dan niet samen met de makelaar) allerlei technische gegevens invullen, waarna de labelaanvraag op afstand wordt gecontroleerd door een deskundige. Er komt dus niemand langs in de woning om hem op te nemen en na te gaan of alle aangeleverde gegevens kloppen. Als de koper er uiteindelijk achter komt dat zijn aangeschafte huis een A-label heeft maar eigenlijk een C-label had moeten krijgen, moet hij een rechtszaak tegen de verkoper starten – die wellicht niet eens bewust verkeerde gegevens heeft doorgegeven.

Tip: lees ook over energielabels bij kantoorgebouwen:

• Ook kantoorgebouwen hebben een labelplicht. De Inspectie Leefomgeving en Transport gaf 23 eigenaren van utiliteitsgebouwen vorig jaar een boete van enkele duizenden euro’s voor de verkoop van anden zonder energielabel.

• In 2023 moeten kantoorgebouwen minimaal voldoen aan de eisen van energielabel C. Ruim 40 procent van de Nederlandse kantorenvoorraad voldoet daar op dit moment nog niet aan.

• Vorig jaar besloot een aantal banken om minimaal energielabel C verplicht stellen voor nieuwe financieringen van commercieel vastgoed. 

Reageer op dit artikel